'알아보자' 서울 달동네구룡,개미,성뒤,백사, 마을개발 공공주택 분양 언제?

위례신사선 노선도.   =최봉혁기자 

(경제 = FDNnews) 솔로 저널리스트, 칼럼니스트,최봉혁기자 = 서울에 마지막 남은 달동네들이  개발에 속도를 내고 있다  

마지막 남은 서울의 달동네 개발 공공 주택 분양 등에 관해 알아보자 .
​#구역지정 12년 만에 사업시행인가 통과
 - 백사마을(노원구 중계동)
#'지분적립형 주택 1호' 성뒤마을(서초구 방배동)
# 구룡마을(강남구 개포동)
#개미마을(서대문구 홍제동)
#'정릉골'구역(성북구 정릉동)

# 강남재개발#성뒤마을#구룡마을
#백사마을#서울달동네재개발
#개미마을#정릉골
#지분적립형주택#장기전세
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서울에 몇 남지 않은 달동네들은 새 단장을 하기 위한 개발을 위해 속도를 내기 시작했다고 한다.
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먼저 중계동 '백사마을'이 사업시행 인가를 통과, 다음으로 방배동 ' 성뒤마을'도 서울시의 지분적립형 주택 1호 대상지로 꼽히며 개발이 본격적인 스타를 시작한 거라 볼 수 있다. 정릉동 ' 정릉골'은 사업시행인가 신청, 홍제동 '개미마을'은 최근 들어 정비 사업 재추진을 위한 용역을 발주했다고 한다. 낮은 사업성으로 지지부진했던 서울 달동네 개발사업이 주택 공급 확대 방침과 맞물려 탄력이 붙고 있다.
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백사마을 (노원구 중계동)- 사업시행 인가 개미마을(홍제동) 정릉골(정릉동)
백사마을은 1967년 청계천 등에 살던 주민들이 철거를 피해 이주하며 형성된 마을이다. 2009년 주택재개발 정비구역사업에 지정되면서 재개발 사업이 시작됐지만, 한국토지주택공사(LH)와 주민 갈등으로 지체돼 오던 사업이다. 2017년 7월 서울주택도시공사(SH)가 공동사업시행사로 나서면서 재추진된 사업은 2019년 5월 서울시 도시계획 위원회 심의 통과 후 1년 9개월 만에 사업시행 계획 인가를 따낸 것이다. 노원구는  재개발 정비구역으로 지정된 지 12년 만에 백사마을(중계 본동 104번지 일대) 18만 6965m² 재개발 예정지에 대한 사업시행계획을 인가했다. 백사마을은 일반적인 재개발과는 달리 주거지 보존 방식이 적용된 아파트와 일반주택이 어우러진 모습으로 개발된다.
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완공 목표를 2025년 상반기로 하여 내년 관리처분 계획 인가를 거쳐 착공에 들어갈 예정이라고 한다. 아파트는 지상 최고 20층, 34개동, 1953가구로 지어질 예정이며, 일반주택은 주거지 보전 사업으로 4층의 다세택 주택이 136개동 484가구이다. 
백사마을 전체 597가구 중 394가구(약 66%)가 이주를 완료한 상태라고 한다.
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개미마을은 인왕산 자락에 자리한  30여 년 동안 개발제한구역으로 묶이는 바람에 주거환경이 낙후돼 있는 곳 중 하나다. 2006년 3월 재개발구역에서 해제됐고 2008년 12월 자연녹지 지역에서 제1종 일반주거지역으로 용도 변경되어 재개발 사업을 위한 발판이 마련됐다. 2017년 SH가 서대문구 요청으로 정비 사업을 검토했으나 사업성이 낮아 여러번 개발이 무산됐던 지역이다. 이번에 중단됐던 개발이 재추진되고 있다. 서대문구는 홍제동 개미마을의 주거환경 개선 위한 연구용역을 발주할 예정이며, 여건상 옛 홍제4구역과 연계해 정비하거나 공공재개발하는 방안 등이 검토될 것이라고 한다.
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정릉골은 북한산 끝자락에 위치해 국민대학교 캠퍼스와 정릉천 사이에 형성된 노후주택 밀집 지역이다. 이곳은 1950년대 청계천과 북아현동 일대 철거로 인해 무허가 주택 주민들이 하나둘 자리를 잡으면서 형성됐다고 한다. 아직도 이곳은 연탄과 기름보일러를 때고 재래식 화장실을 사용할 정도로 주거환경이 열악하여 2012년 재개발 구역으로 지정된 이후 2017년 조합설립 인가를 받고 사업을 꾸준히 진행해 정릉골구역 조합은 지난해 3월 건축심의를 통과한 이후 성북구청에 사업시행 계획인가를 접수하고 결과를 기다리고 있다. 
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강남의 판자촌 성뒤마을
'장기전세·지분적립형'공공만 공급

1960~1970년대 강남 개발에 따라 이주민이 정착하며 형성된 무허가 주택 판자촌으로 이루어진 성뒤마을은 서울 강남의 마지막 판자촌으로 꼽히며  2017년 공공주택지로 지정하는 안건이 통과돼 2019년 공공주택지구에 대한 지구계획 승인됐다. 사업은 SH공사가 수행하며 11월부터 토지보상 작업이 진행되고 있다고 한다. 서울시는 2023년까지 800가구 규모의 아파트 단지를 공급하겠다고 밝히고 민간 분양 물량을 없애고 공공 분양을 대폭 확대하는 방안을 검토 중인데, 당초 정비계획은 행복주택(357가구), 공공분양(177가구), 민간분양(406가구) 등 총 813가구 이중 민간분양 406가구를 전부 공공 분양으로 전환하는 방안을 검토 중으로 공공 분양이 580여 가구로 늘어나게 되는 것이다. 
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이는 오세훈 시장이 강조해 온 대로 장기전세와 지분적립형 모델 등이 적용될 계획인 것이다
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지분적립형 이란 ?
​분양가의 20~40%로 내집마련 후20~30년간 지분을 추가로 취득하는 새로운 공공분양 제도
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2020년 8월 12일 서울시와 서울주택도시공사(SH공사)가 3040세대의 주택 구입비용 절감을 위해 발표한 것이다
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주택 입주자는 최초 분양 시 토지·건물 지분의 20~30%만을 취득해 입주하고 이후 4년마다 10~20%씩 균등하게 
나누어 취득함으로써 나머지 지분은 20년 혹은 30년에 걸쳐 취득하게 된다.
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취득하지 못한 공공지분에 대해서는 행복주택 수준의 임대료가 부과된다 지분이 점차 증가함에 따라 초기에 
납입했던 보증금을 돌려받아  지분 취득에 보탤 수 있고, 임대료도 점점 낮아지게 된다
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전매제한 종료시 주택처분도 가능 제3자에게 주택 전체를 시가로 매각하고, 처분시점의 지분비율 기준으로 수분양자와 공공이 나눠가지게 되는 것이다
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청년과 신혼부부, 일반 3~4일 가정 등 공급 대상과 수요 등 따져 적정한 공급 모델과 비율을 결정하고, 서울시 관계자는 "도심주택 공급 문제가 심각한 상황에서 공공이 가지고 있는 땅을 바로 설계해 신속하게 주택을 공급할 숭 있을 것"이라고 설명하며, 시는 SH공사의 사업성 검토를 거쳐 이달 안에 최종 정비계획을 수립할 예정이다. 
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공공분양 물량 상한선이 25%로 정해져 있는데 이를 해결하기 위한 개발 방식과 국토교통부 협의 등도 검토 중이며, 시는 연내 착공을 목표로 속도를 내고 있지만 주민 반발이 변수라고 한다. 
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성뒤마을은 시가 추진하는 지분적립형 1호 모델로, 토지주들은 보상협의회에서 이에 대해 반대 의견을 제출한 상태이다.
SH공사 입장으로는 오로지 공급물량으로 떠안을 경우 사업성이 현저히 떨어진다는 점 역시 큰 부담이다.
이에 대해 서울시는 "당장은 회계상으로 부채로 잡히지만 장기적으로 보면 손해가 아니다"라며 시 지원방안 등도 모색한다는 계획이다

구룡마을 (강남구 개포동)
1970~1980년대 개포동 일대 개발로 집을 잃은 철거민 1100 가구가 이주하면서 형성된 강남 최대 판자촌 개포동 구룡마을은 개포주공1단지 건너편에 위치해 있다. 지금도 판잣집이나 비닐하우스로 만들어진 집들을 볼수 있는 열악한 주거환경이다. 
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구룡마을은 무허가 판자촌으로 오랜 소송 끝에 2011년 전입신고가 허용됐다고 한다. 같은 해 서울주택도시공사가 강남구에 도시개발구역 지정 제안으로 구룡마을 개발이 시작되는 듯 했으나, 지금까지 개발방식으로 공급 규모와 임대비율을 두고 갈등이 되풀이되어 서울시와 강남구청 간 이견을 좁히지 못해 사업 일정이 계속해서 늦춰지고 있는 것이다. 
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당초 구룡마을은 최고 35층 주상복합 974가구, 최고 20층 아파트 1864가구 등 2838가구의 주택과 근린생활시설, 공원과 교육시설이 들어설 예정이었으나 주택 공급유형은 임대 1107가구, 분양 1731가구다.  그러나 지난해 6월 서울시가 구룡마을을 4000가구 규모의 공공임대단지로 조성하겠다고 발표하면서 강남구가 반발하여 기존 실시계획을 고수하고, 거주민들도 임대아파트 입주를 반대하며, 분양을 주장하고 있어 사업이 속도를 내지 못하고 있는 것이다. 이에 강남구는 최근 국토부와 사업 재검토를 논의하기 시작했다.
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정부 관계자는 "강남구는 택지개발지구나 공공재개발, 저층주거지 등 다양한 방식의 개발을 국토부와 한국주택토지공사(LH)가 사업을 주도하는 방안을 원하는 것으로 알고 있다\"는 귀띔을 전했다고 한다.
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​이로써 강남권 알짜 부지인 서울 개포동 '구룡마을' 도시개발계획은 2·4 공급대책에 포함될 가능성이 커졌으나, 이는 법률적 검토가 필요한 부분이라 현실화되기까진 다소 시간이 걸릴 것이라는 전망이다
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국토부 관계자는 "구룡마을 자체가 녹지지역에 지어진 무허가 판자촌이라, 주거지역의 중 상향을 통해 실익을 보장하는 공공재개발을 적용하기가 곤란하고, 이외에도 택지 개발 지역 등의 지정을 위해선 구룡마을 개발사업의 근거인 도시개발법을 대신할 다른 시행령 등이 필요할 수도 있다"라고 분석한다
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부동산업계 관계자는 "입주민이 마을을 이루고 있었던 곳이라 도시재생과 연계할 수 있고, 주거취약층 지원과 강남권의 대규모 주택 공급이란 점과 신속한 사업 진행이 가능한 점에서 국토부도 다양한 방향을 모색할 것으로 본다"라고 전했으며, 또한 2·4 공급대책의 실효성 논란을 잠재울 수 있는 사업인 만큼 정부 입장에서도 '구룡마을' 사업은 놓칠 수 없는 사업이 될 것이라고 보고 있다고 말한다.
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