서울위례신도시연계 관련 지역 마천2구역, 신속통합기획으로 최종 결정!

(경제 = FDNnews) 솔로 저널리스트 칼럼니스트 최봉혁 기자 =마천2구역 존치지역 결정도

(경제 = FDNnews) 솔로 저널리스트  칼럼니스트 최봉혁 기자 = 거여·마천 뉴타운은 1,043,843.2㎡(315,762.56평)의 규모로 2005년 12월 16일 3차 뉴타운으로 지정됐지만 경기침체와 재개발 반대 주민이 늘어 2013년에는 마천 3구역이 해제, 2014년 12월 11일에는 마천 1구역과 마천 2구역이 해제됐다.

거여 2-2구역은 e 편한 세상 송파 파크 센트럴로 총 1,199세대가 2020년 6월 입주 완료
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거여2-1구역은송파시그니처롯데캐슬로로총 1,945세대가 2022년 1월 입주를 앞두고 있다.
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마천4구역은 총 1,372세대로 2020년 4월 2일 사업시행인가를 득하고, 하이앤드 브랜드인
현대 디에이치로 시공사 선정을 마치고,관리처분인가를 준비 중에 있다.
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마천3구역은 총 2,473세대로 2020년 7월 2일 조합설립인가를 득하 여건 축 심의 준비 중이다.
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마천1구역은2014년 3월 13일 구역지정 무효라는 대법원 판결을 받았으나, 2020년 1월 2일 구역지정을 다시 받고, 총 2,413세대를 건립할 예정으로 조합설립인가를 준비 중이다,
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거여새마을구역은2011년 5월 6일 거여마천 뉴타운으로 편입되어, 재개발 추진을 도모했으나 지분 쪼개기 등으로 인해 토지 등소유 자수가 증가해, 사업성을 높이기 위해 2020년 4월 5일 공공 재개발 후보지로 선정돼 추진 중에 있다.
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마천2구역은2012년 7월 정비구역으로 지정되었으나 2014년 7월 토지 등 소유자 887명 중 30.21%(268명)이 정비구역 해제에 동의해 마천 2 재정비 촉진구역에서 존치구역으로 환원됐다.
 
마천2구역은 2019년 5월 총 토지 등 소유자 약 942명 중 678명(71.97%)의 재개발사업 추진 요청서를 받았고, 2019년 10월 18일 송파구청주거재생과에  1차 접수하였으며, 2020년 7월 24일 조합설립 동의율 75% 이상 달성돼  송파구청에 구역지정 신청 접수를 완료하였으나, 재개발 추진주체가 민간 재개발과 공공재 개발, 신탁방식 정비사업으로 나뉘어있어 사업이 원활히 추진되지 못했다.

​그러나 서울시장이 바뀌고 정비사업의 완화 정책을 내세우면서 주거정비지수제를 폐지하고 기존의 사전 공공기획이라는 사업을 신속 통합기획이라는 정책 브랜드를 만들어 정비계획 수립단계에서 서울시가 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고 신속한 사업을 추진하는 공공지원계획이다.
                                    
기존의 민간재개발의 경우 구역지정까지 3년 이후 건축심의 등의 각종 심의를 거쳐 사업시행인가를 받고, 시공사 선정 이후 시공사의 건축 계획에 따라 다시 사업시행 변경인가를 받는 등 절차가 많고, 사업기간이 굉장히 오래 걸리는 단 점을 보완한 제도로  정비구역 지정 전부터 지구단위계획을 정비계획에 포함해  기획했다
              
건축심의, 환경영향평가, 교통영향평가 등의각종심의를 각각 진행하지 않고 통합심의위원회를 두어
통합해 진행함으로써 정비구역 지정이후 사업시행인가까지의 사업기간을 단축시키겠다는 것이다.

신속 통합기획은 2021년 9월 23일~10월 29일까지 공모신청을 받았고, 마천 2구역은 분열된 사업방식에 합의점을 찾아 신속 통합기획 공모에 참여하였고, 전체 토지 등 소유자 약 1,011 명중 617명이 찬성하여 약 61.02%로 공모신청을 완료했다.
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이번 신속통합기획에 공모 신청한 지역 은총 102곳으로 자치구에서 구역별 평가를 통해 정비구역 지정요건 충족 여부, 구역계의 적정성, 정량적 평가(표), 관계부서 협의 결과 등을 검토·작성 후 4곳 이내로 서울시에 추천하게 된다.
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신속통합기획의 평가방식은 정량적 평가로 노후 동수 40점, 노후 연면적 15점, 과소필지 15점, 접도율 15점, 호수밀도 15점으로 기본점수 100점으로 하고, 감점(-15점), 가점(+15점) 항목을 각각 3가지씩 두어 지역특성을 반영한 평가를 하게 된다.                                               

신속 통합기획은 평가기준을 11월 말까지 사전 검토하여, 서울시가 후보지를 추천하면 12월 중 선정위원회를 거쳐 최종 후보지로 선정한다.
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마천2구역은대지면적 84,728㎡(약 25,630평)에추정 용적률 311%를 적용하여 최고층 35층, 약 2,100세대를 건축할 계획으로 5호선 마천역을 끼고 있고 위례~신사선 통과하는 환승역으로 건설될 경우 시프트 적용을 받게 되면 용적률 인센티브를 더 받아 토지 등 소유자에게는 더 많은 혜택이돌아갈 것으로 예상된다.
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재개발 추진 구역에서개발이 지지부진한 경우 항상 붉어지는 문제는 신축빌라이다.
입주권 부여에 중요한 문제이므로송파구청은 마천 2구역의 입주권에 대한 권리산정 기준일을 좀 더 명확하게 하기 위해 마천 2구역의 권리산정 기준일을 2006년 10월 19일이라고 안내중이다,
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이번 신속통합기획으로 사업이 추진된다면 후보지 공모일인 2021년 9월 23일이 신축 등 쪼개기 금지에 해당되는 관리 산정 기준일이 되고, 후보지로 선정된 이후에는 투기세력을 원천적으로 차단하기 위해 토지거래허가구역으로 지정한다고 했다.
                 
마천2구역이 구역지정 이전 임 에도관심이 많은 이유는 송파구라는 강남구 3구에 속해있는 입지와 위례신도시의 개발 인프라를 누릴 수 있으며, 거여 2-1구역과 거여 2-2구역의 아파트 시세 가마천 2구역의 시세를 예상할 수 있게 만들어주기 때문입니다.
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마천2구역 인근의 아파트 시세를 살펴보면 거여 2-2구역'e 편한 세상 송파 파크 센트럴'2020년 6월 입주한 2년 차 아파트로 2017년 12월 일반 분양가 대비2021년 11월 현재 호가는 약 214%(84㎡)~239%(59㎡) 상승하였고, 시세차익은 8.7억 이상이며,      거여 2-1구역 '송파 시그니처 롯데캐슬' 2022년 1월 입주 예정으로 2019년 9월 일반 분양가 대비 2021년 11월 현재 호가는 약 215%(84㎡)~285%(59㎡) 상승하였고, 현재 프리미엄은 전용59㎡는 10.6억~11.5억, 전용 84㎡는 12.1억~12.2억이다.

마천 2구역은 위쪽으로 감일 공공주택지구와 아래쪽은 북 위례신도시, 거여지구의 개발과 인근 마천 1·3·4구역의 개발로 인한 시너지 효과를 톡톡히 볼 곳으로 지하철 5호선 마천역 역세권 구역으로 도보 5분 내로 마천중앙시장도 이용 가능하며, 지하철 5호선은 나중에미사역을 지나 검단산역까지 지하철 연장을 하고 있어 교통호재의 직접적 수혜지역이다.
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인근의 천마산, 청량산,남산상성, 천마산 근린공원과 북측에 위치한 성내천 복원사업으로 쾌적한 주거환경을 만들어 줄 것이고, 위례와 붙어있는 곳으로위례에서 감일지구를 거쳐마 천~올림픽공원으로 연결되는 위례 북측도로(위례 동로)는 감 일 초 이 간 도로와 연계해 초이 IC에서 서울 세종 고속도로(서울~안성 2020년 개통 완료, 안성~세종 2024년 개통 예정)에 바로 진입 가능하게 된다.
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위례신도시와 연결되는 도로가 신설되어,위례 신도시와 거여·마천을 잇는 경전철 트램이 2021년 착공하여, 2024년 준공 예정으로 경전철 트램이 들어서게 되면 위례신사선과 연결되어 강남권 접근성이 더욱 뛰어나게 되어 교통호재로 인한 파급효과는 크다
                                    
위례신도시와 연계되는 도로로 스타필드 위례 등위례신도시의 편의시설을 모두 누릴 수 있어
주거환경도 매우 우수하며,위례신도시의 개발 수혜를 직접적으로 받을 수 있고, 삼성동 현대자동차 사옥이 들어설 GBC(Global Business Center), 종합운동장 개발, 영동대로 지하화, 탄천 공원화 등 주변의 개발 인프라의 수혜를 직간접적으로 받을수 있는 곳이다.
                  
마천 2구역은 5호선 마천역 역세권이라는 것만으로 충분한 가치가 있으며 위례 트램으로 인한 위례신사선 연결로 강남 중심권으로의 이동이 빨라지고마 천역 인근은 지구단위계획까지 잡혀 있어서 개발에 대한 기대감은 점점 더 높아지고 있으며 지역적인 우수한 사업성과쾌적한 자연환경 및 풍부한 생활시설 및 의료시설을 고루 갖추고 있어 앞으로의 후보지 선정결과가 기대되는 곳이다 라고 부동산 전문가들은 평하고 있다.

 

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