(경제 = FDNnews) 솔로 저널리스트, 칼럼니스트,최봉혁기자 = 지분적립형 주택은 토지, 건물 지분값의 20~25%를 내고 입주한 뒤 SH공사(서울주택도시공사) 또는 LH(한국토지주택공사) 등으로부터 20~30년에 걸쳐 남은 지분을 취득하는 공공분양주택이다. 초기자금 부담이 작다는 게 장점이다. 자금 동원력이 낮은 2030세대의 내 집 마련 기회를 늘리기 위해 지난해에 도입됐다.
개정안은 투기를 막기 위한 장치도 명시했다. 최장 10년의 전매제한 기간을 뒀으며 최대 5년을 실거주하도록 했다. 전매제한 기간이 끝나면 집의 지분을 100% 확보하지 못해도 제3자에게 집을 매각할 수 있다. 하지만 매도 가격은 마음대로 정할 수 없다. 정부가 정한'정상가격' 이하로만 팔 수 있도록 했다. SH공사 등의 사업주체의 동의도 받아야 한다. 전매제한 규정을 어기면 3년 이하의 징역 또는 3000만원을 초과하면 해당 금액이 벌금 상한이 된다.
지분적립형 주택1호 사업지로는 서울 방배동 성뒤마을 등이 검토되고 있다. 오는 7월 사전청약을 시작하는 3기 신도시등은 지분적립형이 아니라 기존 공공분양 방식으로 공급된다.
지분적립형 분양주택이 뭔가요
젊을 때 아파트를 살 돈이 없는 건 당연하죠. 목돈이 없는 2030세대의 내집마련을 위해 등장한 게 바로 지분적립형 분양주택인데요.
사실 이 제도는 요즘 발표된건 아니고 지난해 8.4 공급대책때 발표된 제도입니다.
부동산 대책이 발표되면, 입법부(국회)에서 구체적인 방안을 마련하여 시행하도록 되어있는데요.
이 개정안이 최근 통과가 되었다고합니다.
최대 30년간 아파트 지분을 나눠 사들일 수 있는 '지분적립형 주택'을 분양받고 임의로 매각하면 이익의 최대 세 배를 벌금으로 내야 한다. 20~30년의 분할 매수 기간이 끝난 뒤에는 자유롭게 집을 처분할 수 있다.
이 것은 집 값의 약 25%의 금액만 먼저내고, 나머지 75%의 금액은 최대 30년 동안 분할로 대금을 납부하는 방식이라 합니다.
아무래도 전체금액이 아닌 4분의 1만 먼저 납부하는 방식이다. 초기부담금이 상대적으로 적은것이 장점이다.
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그러면서 정부가 이번에 이 지분적립형 분양주택에 만기 40년 이상의 초장기 모기지를 연계한다.
이 내용은 또 무엇인지, 쉽고 자세하게 설명하면 다음과 같다
"초장기 모기지 연계? 무슨 말인가요?"
지분적립형 분양주택이 들어설 지역들이 하나둘씩 공개되고 있다.
그 중 한곳이 서초구 방배동의 성뒤마을이 검토되고 있다..
이렇게 집 값이 비싼 지역에도 공급을 하다보니 꽤 오랜 기간 나눠 갚는다해도 한달 원리금 부담이 생길수있다..
이와같은 이유로 원주무부처인 국토부가 금융위원회와 협의해 40년짜리 초장기 모기지를 연계해 한달 원리금 부담을 낮추겠다라고 하는 것이다 (모기지는 주택담보대출을 의미합니다)
이 40년짜리 초장기 모기지 대출은 39세 이하의 청년과 혼인 7년 이하의 신혼부부를 대상으로 오는 7월부터 도입될 예정이다.
초장기 40년 모기지 대출, 정확한 대상은?
앞서 말씀드린 39세 이하의 청년이나, 혼인 7년 이하의 신혼부부는 기본 요건이고 이 역시 소득이나 재산등의 기타 항목도 충족이 되어야 대출이 가능하다.
구체적인 대상에 관해서는 보금자리론의 요건을 준용한다
보금자리론은 개인 연소득 7,000만원 이하이거나 부부합산 8,500만원 이하의 조건을 갖춰야한다.
또한 6억원 이하의 집을 살 때만 ltv 70%를 적용하여 최대 3억원까지 밖에 나오지 않는다.
서울의 웬만한 아파트들은 6억원은 다 넘으니까.. 현행 보금자리론의 기준대로라면 이 대출을 실제적으로 활용가능한 서울 아파트가 있기는한가라는 생각이드는게 당연하다.
그래서 이를 9억원 이하의 주택으로 확대하고 대출가능 최대한도를 늘리는 것, 부부합산소득 1억원으로 소득 기준을 완화시키는 법을 논의중이다.
우울한 얘기지만, 6억이든 9억이든.. 완화가 된다고해도 실제 공급이 필요한 서울에 초장기 모기지 대출을 활용해 내집마련은 힘들 것이라 전망된다.
지분적립형 분양주택은 오는 2023년부터 지분적립형 분양주택을 공급합니다.
이 주택은 28년까지 공급돼 대상 세대가 약 만칠천세대 밖에 되지 않는다.
공급이 필요한 양보다 턱 없이 적은 양이라 할 수 있다.
공공분양과 다른점은 ?.
공공분양의 경우에도 입주 시 금액을 모두 내야하는 부담감이 있지만 지분적립형 분양주택의 경우
일부금액만 내면되서 부담이 줄어든다.
다만, 목돈이 들어가는 부담이 덜한대신에 이자만 지급하면된다.
예를들어 계산하기 좋게 10억원짜리 아파트를 위와 같은 방식으로 분양받았다고하면 2.5억원은 내돈이고
나머지 7.5억원은 국가에서 지원한다?
그 금액만큼 전세에 거주하고 있다고 생각하시면 이해가 쉽다. 고 부동산 관계자는 설명한다.
이런 이유로 지분적립형 분양주택의 경우 공공임대주택에 준하는 임대료가 발생한다.
실거주 최대 5년 , 최장 10년 전매제한
초기 부담금액이 적다보니,
이것이 투기에 이용될 수도 있다는 불안이
작용해 소제목과 같은 방지책이 세워졌다.
지분적립형 분양주택의 경우 완벽히 내집도 아닌데 전매제한 기간이 끝나면
팔 수 있나? 하는 궁금증이 생기시죠?
지분을 완벽히 소유하고 있지 않더라도 팔 수는 있습니다. 다만,시장이 정하는 가격에 따라 팔 수는 없다.
앞서 말씀드린 10억원의 아파트가 주변 지가에 의해 15억이 됐다고해도, 15억에 팔 수 없다는 말이다.
위 주택을 처분할 시에는 시장 가격이 아닌 정부가 정한 정상가격범위 이내에서만 팔 수 있다.
서초 성뒤마을 공공주택지구(일반구역 13. 서초구 서초동 1582-3 일대(일반구역) 14. 헌인마을 도시개발구역(일반구역) 15. 잠원동 66-2 일대(일반구역) 16. 방배동 903-17번지(일반구역) 17. 서초구 서초동 1502-12번지 일원 역세권 청년주택(일반구역) 18. 롯데캐슬로제 지구단위계획구역 신규 대상...
2021년 5월 27일자 더불어 민주당 부동산 특위 보도 자료
공급
기존대책
-3기 신도시, 2·4대책 등 총 205만호 공급계획 신속 추진
-2·4 대책 선도사업 지속확대, 신규택지 공급 및 입법 추진
추가대책
-(도심복합개발) 지자체 제안 부지에 청년·신혼부부 주택 1만호 공급
-(시범사업 부지확보) 지자체 부지 활용해 「누구나 집」시범 추진
-(기존 공공택지 활용) 3기 신도시 자족시설용지 용적률 상향 추진·복합개발
-(리모델링) 분당·일산 등 1기 신도시 리모델링 사업 활성화
-(기반시설 이전) 군공항, 저수지, 교정시설 등을 중장기 사업지로 발굴
태스크포스(TF)운영
- 당(정책위, 각 상임위) 정(총리실, 각 부처) TF 구성해 공급 추진 상황 점검, 추가공급대상 발굴 등을 위한 ‘연도별·프로젝트별 공급 로드맵’ 마련
금융
LTV 완화
-(우대요건) 무주택 세대주의 부부합산 소득기준(0.8→0.9억원, 생초 0.9→1억원) 및
주택가격 기준(투기 6→9억원, 조정 5→8억원)
-(우대수준) +10%p → 최대 20%p 로 확대
세제
임대등록사 업 자 제 도
개 선
-(건설임대) 현행 유지
-(매임임대) 모든 주택유형에 대한 신규등록 폐지, ‘20,7월 이전 등록한 기존 사업자에 대한 양도소득세 중과배제 혜택 정비*
*조기매물 유도 위해 등록말소 후 6개월간만 중과배제하고 그 이후 정상과세
*자진말소 요건(의무임대기간1/2충족) 삭제, 세입자 동의시 자진말소 가능
재 산 세
공시가 6~9억 구간에도 현행 경감세율 0.05%p 인하 적용
양 도 세
-(비과세 기준 현실화) 1가구1주택자 비과세 기준금액을 9억→12억원 상향
-(장특공제 차등적용) 양도차익 규모별로 장기보유특별공제율 상한설정
종 부 세
①(특위안) 공시지가 상위 2%에 해당하는 인원 과세
②(정부안) 현행 유지하되 △납부유예제도 도입 △공정가액비율 90% 동결 △10년 이상 장기거주공제 신설로 보완
※의총 논의 결과, 양도세와 종부세는 공청회를 통한 공론화 과정과 정부 및 전문가와의 협의를 거쳐서 현행 대로 유지하거나, 특위안을 중심으로 6월 중 대안 마련
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