부동산 썰전 평택, 화성, 이천 등의 공통점

부동산 썰전 평택, 화성, 이천 등의 공통점

평택, 화성, 이천 등의 공통점은 뭘까?
과거에는 다소 조용했던 수도권 도시였다면 최근에는 대규모 산업단지가 들어서면서
수도권을 대표하는 산업과 주거가 결합한 도시로 거듭났다는 점이다.
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특히 이러한 산업단지는 한 도시의 지도를 새롭게 바꿨다는 말이 과언이 아닐 정도다.
대규모 산업단지 주변으로 아파트가 들어서기도 하며, 이를 중심으로 상업지구와 학교,
교통까지 생기며 도시의 질적·양적 성장이 이루어지기 때문이다.
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대규모 산업단지로 변화한 대표 도시 중 하나는 평택시다. 평택에는 세계 최대 규모의
반도체 공장인 삼성전자 평택캠퍼스를 비롯해 경기도 최대의 일반산업단지로 조성 중인
브레인시티(예정), 평택 포승(BIX)지구 등 대규모 산업단지가 밀집한 곳이다.

화성, 이천 등도 산업단지를 바탕으로 도시가 성장하고 있다.
SK하이닉스 등 대규모 산업단지가 들어선 이천시는 산업단지를 바탕으로 지난 10년간 인구가 2만명 가까이 증가했다.

 

삼성전자 나노시티 화성캠퍼스 등 주요 산업단지를 품은 화성시의 인구도 지난 2013년 53만명 수준에서
2023년 1월 기준 91만명에 달할 정도로 많이 증가했다.
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한 부동산 전문가는 “산업단지가 들어서면 자연스럽게 인구가 몰려들고, 교통망도 개선되면서 도시의 주거 환경이 좋아질 수밖에 없다.

 

부동산 시장도 활성화될 수밖에 없기 때문에 주택 수요도 꾸준히 나타나 가격 면에서도 경쟁력을 보인다”라고 말했다.
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이런 가운데 산업단지 수혜를 받는 대표 도시인 평택에 공급되는 신규 아파트 '고덕자이 센트로'에
관심이 모아지고 있다.
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분양 업계에 따르면 오는 3월 경기도 평택 고덕신도시에서 평택도시공사가 시행하고 GS건설 컨소시엄이 시공하는 민간참여 공공분양 아파트 ‘고덕자이 센트로’가 공급될 예정이다.
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민간참여 공공분양은 공공의 안정성과 민간건설사 브랜드의 기술력이 더해져 우수한 특화 설계와 다양한 커뮤니티도 누릴 수 있는 것이 특징이다.

 

특히 공공분양 아파트로 공급됨에 따라 공급 물량의 85%가 특별공급으로 구성되며, 분양가 상한제가 적용되는 만큼 합리적인 분양가도 기대해 볼 수 있다.
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‘고덕자이 센트로’는 주변으로 삼성전자 평택캠퍼스, 브레인시티 등이 가까이 자리해 고덕신도시 내
지속적인 인구 유입으로 탄탄한 수요층이 예상된다.
청약에서도 평택과 경기 지역은 물론, 전국 청약이 가능한 만큼 많은 수요자가 몰릴 것으로 기대를 모으고 있다.
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편리한 인프라를 누릴 수 있는 단지로도 관심을 모은다.
1호선 서정리역 및 서정리역 복합터미널이 인근에 자리하며, 평택지제역 SRT도 인근에 위치해 수도권 및 전국 이동이 용이하다. 또한, 평택제천고속도로로 통하는 평택고덕 IC와 송탄 IC도 이용할 수 있다.

 

동탄2신도시 신주거문화타운 지역은 도심 중심에서는 벗어나 있지만 천혜의 자연환경을 품고 있어 조용하고 아늑한 고급주택단지로 조성되는 만큼 개발전부터 많은 주택수요자들의 관심이 집중되는 곳이기도 하다.

 

또한 동탄2신도시에서 마지막 공급이라는 특성으로 인해 그 가치는 매우 높은 것이 현실이다. 현재 파크릭스와 어울림파밀리에 그리고 숨마 데시앙 미분양 물량은 계약금 10% 납입후 중도금 대출로  진행되어 분양대금을 10%로만 납입하고 준공후의 상황을 보는 게임이라 제반 여건을 살펴보건데 매우 가능성이 높은 선택이라고 할 수 있습니다.
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이번에는 수서차량기지가 어디에 있으며, 어떠한 곳이고, 또 어떻게 바뀌어나갈 것인지 같이 살펴보도록 하겠습니다.
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수서차량기지는 어떤 곳이었나?

수서차량기지는 서울 지하철 3호선의 차량사업소 중 한 곳으로, 서울특별시 강남구 밤고개로5길 46-13(자곡동 59번지) 일원에 위치합니다. 

 

폭 300m, 길이 1km의 서울교통공사 소유의 차량기지는 20만4,280㎡(약6만1,903평)의 넓은 면적으로 현재 도시관리계획상 개발제한구역이면서 서울공항과 인접한 비행안전구역에 속해있습니다. 

 

수서차량기지는 수도권 전철 3호선 서울교통공사 3,000호대 전동차의 일부가 수서차량사업소에 배속되어 있으며, 이들 차량의 유치와 경정비를 담당하는 곳입니다.
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차량기지 내에는 별도로 전철역은 없고, 수서역과 연결선으로 연결되어 있었는데 이 선로는 절연구간이었습니다. 차량기지 구내에 분당선과의 연결선로가 있었는데요.

 

분당선은 왕십리역까지 연강되기 전까지 다른 노선과의 연결선로가 없었기 때문에 분당선 열차들은 금정역에서 과천선으로 진입해 충무로역까지 간 뒤 3호선 연결선을 타고 수서기지까지 왔었습니다. 그리고 수서기지에 있는 연결선을 통해 분당선으로 겨우 다시 집어넣을 수 있었다고 한다. 신분당선의 열차도 같은 경로로 들어왔다고 한다.
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​하지만 이 선로는 왕십리역 연장개통 이후 더이상 불필요해져 폐쇄되었고, 이후 수서평택고속선 공사를 위해 철거됐다. 그래서 신규 열차들은 왕십리역에서 접속된 경원선을 통해 곧바도 분당선으로 끌고오고 있다.
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수서차량기지의 문제점은?
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수서차량기지는 수서와 문정지역 사이, 대규모 입지에 조성되면서 주변지역과 도로 체계가 단절돼 공간활용 면에서도 교통 접근성면에서 효율성을 떨어뜨린다는 문제점을 안고 있었다.
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또한 소음, 진동 등으로 생활환경도 저해한다는 단점이 있어 민원이 꾸준히 제기되었습니다. 이는 지역 활성화 기능성을 저하시키는 요인으로도 꼽혀왔다.
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수서차량기지 이전 잠정 철회
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애초 서울시는 지난 2019년부터 수서차량기지 이전과 기존 부지 활용방안에 대해 연구용역을 해왔습니다. 경기남부 지자체들(수원,용인,성남)도 용인~서울(용서)고속도로 등의 극심한 교통정체 해소를 목적으로 3호선을 지역으로 끌어오기 위해 타당성 조사 용역을 진행했었다.
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​차량기지를 경기남부 유휴공간으로 옮기는 대신, 기존 부지의 개발이익으로 3호선 연장에 필요한 사업비 등을 마련하겠다는 취지였다.

이르면 상반기, 늦어도 연말 10만 가구 전망 쏟아져
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미분양은 서울과 수도권보다는 지방을 중심으로 빠르게 늘고 있다. 작년 12월 기준 지방 미분양 주택은 5만7072가구로 전달보다 19.8% 늘었다. 수도권의 경우 1만1035가구로 전달보다 6.4% 증가했다.
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서울 미분양 주택은 전체적인 규모가 크지 않다. 다만 증가 속도가 가파르다. 작년 12월 서울 미분양 주택은 953가구로 전달보다 10.2% 늘었다. 지난 2021년 12월에는 54가구에 불과했다는 점을 고려하면 눈에 띄게 증가세다.
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급격한 금리 인상과 시장 침체 등으로 거래 절벽이 지속되고 있다는 점도 미분양 주택 증가에 힘을 보태고 있다. 12월 주택 매매 거래량은 2만8603건으로 지난해 12월보다 46.8% 감소했다. 지난해 누적 주택 매매량은 50만8790건으로 전년보다 49.9% 줄었다. 연간 주택 매매량은 지난 2020년 127만9000건, 2021년 101만5000건이었다.
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전문가들은 이르면 상반기 늦어도 연말이면 미분양 주택이 10만 가구에 달할 거라는 전망을 내놓고 있다. 이광수 미래에셋증권 연구위원은 최근 보고서를 통해 \"초기 분양률 하락으로 미분양 아파트가 증가할 가능성이 크다\"며 \"올해 미분양 아파트는 9만 가구까지 늘어날 수 있고 시장 위축 정도에 따라 11만 가구까지 증가할 가능성도 있다\"고 전망했다.
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한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수는 \"지난해 연기했던 물량 5만 가구와 올해 분양물량 10만 가구를 합치면 15만 가구가 넘는다\"며 \"반토막 분양률을 적용해도 기존 미분양과 합산하면 상반기 중에 10만 가구를 넘어설 것\"이라고 내다봤다.
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한편, 미분양 주택 급증 상황의 심각성을 놓고 건설업계와 정부의 해석이 엇갈리고 있다. 건설업계는 정부가 개입하지 않으면 지방 중소 건설사를 중심으로 줄도산 사태가 벌어질 수 있다는 우려를 내놓고 있는 반면 정부는 악성 미분양, 즉 준공 후 미분양이 심각한 단계가 아니라는 입장이다. 작년 12월 기준 전국의 준공 후 미분양은 7518가구로 1년 전(7449가구)과 거의 비슷하다. 준공 후 미분양 물량이 사상 최대를 기록했던 2009년 3월의 5만1796가구와 비교하면 7분의 1 수준이다.
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하지만 건설업계는 당장 악성 미분양이 적긴 하지만 최근의 흐름이 이어질 경우 급격하게 증가할 수 있다고 지적하고 있다. 지금은 일반 미분양만 늘고 있지만, 점차 준공을 완료한 사업장이 늘면서 2~3년 안에 악성 미분양이 빠르게 증가할 것이란 분석이다.