• '부동산매매업자의 예정신고의무와 소득세법 제64조 세액계산 특례에 따른 비교과세' 태그의 글 목록 :: 에프디엔뉴스= FDN news

    Search

    '부동산매매업자의 예정신고의무와 소득세법 제64조 세액계산 특례에 따른 비교과세'에 해당되는 글 1건

    1. 2021.11.28 부동산매매업자의 예정신고의무와 소득세법 제64조 세액계산 특례

    부동산매매업자의 예정신고의무와 소득세법 제64조 세액계산 특례

    경제 2021. 11. 28. 00:00 Posted by 직장내 장애인 인식개선 강사
    반응형

    최봉혁 기자의 사진여행 =부동산매매업자의 예정신고의무와 소득세법 제64조 세액계산 특례에 따른 비교과세 / 부동산매매업과 건설업과 양도소득의 구분

    부동산매매업자의 예정신고의무와 소득세법 제64조 세액계산 특례에 따른 비교과세 / 부동산매매업과 건설업과 양도소득의 구분

    1. 의의

    세법상 부동산매매업이란 부동산을 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 하는 업을 말하고 사업목적으로 1과세기간 동안 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우를 말합니다. 이때, 주택을 신축 판매하는 경우는 건설업으로 보는 것이며 주택을 매입하여 재판매하는 경우는 부동산매매업으로 보는 것이다.

    2. 부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 납부

    소득세법 제69조(부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 납부)  

    ① 부동산매매업자는 토지 또는 건물(이하 “토지등”이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 토지등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생하였을 때에도 또한 같다.
      
    ② 제1항에 따른 신고를 “토지등 매매차익예정신고”라 한다.
      
    ③ 부동산매매업자의 토지등의 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 제97조(*1)를 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조(*2)에서 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. 다만, 토지등의 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제104조제1항제2호 및 제3호에도 불구하고 같은 항 제1호(*3)에 따른 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다.

    *1) 제97조라 함은 \"양도소득의 필요경비 계산\"을 말한다
    *2) 제104조라 함은 \"양도소득세의 세율\"을 말한다
    *3) 제104조 제1항 제1호의 세율은종합소득세 기본세율을 말한다.
      

    ④ 부동산매매업자는 제3항에 따른 산출세액을 제1항에 따른 매매차익예정신고 기한까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서, 한국은행 또는 체신관서에 납부하여야 한다.
      
    ⑤ 토지등의 매매차익에 대한 산출세액의 계산, 결정ㆍ경정 및 환산취득가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액을 말한다. 이하 제97조제1항ㆍ제2항, 제100조제1항, 제114조제7항 및 제114조의2에서 같다) 적용에 따른 가산세에 관하여는 제107조제2항, 제114조 및 제114조의2를 준용한다. 
      
    ⑥ 토지등의 매매차익과 그 세액의 계산 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.  
    ※ 오피스텔의 경우는 주택용도로 사용하여도 주택신축판매업에서 말하는 주택에는 해당하지 않으므로 유의해야한다.
    ※ 부동산매매업자는 사업자로서 주택의 단기매매가 불가피하므로 ​소득세법64조1항(*1)에 따른 비교과세에서 제외하고 있으므로 이에 유의해야한다.
     
    소득세법 제64조(부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례)  ① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 “부동산매매업”이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 “부동산매매업자”라 한다)로서 종합소득금액에 제104조제1항제1호(분양권에 한정한다)ㆍ제8호ㆍ제10호 또는 같은 조 제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자산의 매매차익(이하 이 조에서 “주택등매매차익”이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 
    다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다. 
      1. 종합소득 산출세액
      2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액
        가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액
        나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액

    소득세법 시행령 제128조(토지등 매매차익의 계산) ①법 제69조제3항에 따른 토지등의 매매차익은 그 매매가액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 것으로 한다. 
     
    1. 제163조제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비에 상당하는 금액
      
    2. 제75조의 규정에 의하여 계산한 당해 토지등의 건설자금에 충당한 금액의 이자
      
    3. 토지등의 매도로 인하여 법률에 의하여 지급하는 공과금
      
    4. 법 제95조제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액
      
    ②토지등을 평가증하여 장부가액을 수정한 때에는 그 평가증을 하지 아니한 장부가액으로 매매차익을 계산한다.
      
    ③부동산매매업자는 토지등과 기타의 자산을 함께 매매하는 경우에는 이를 구분하여 기장하고 공통되는 필요경비가 있는 경우에는 당해 자산의 가액에 따라 안분계산하여야 한다.
    ※소득금액 계산상 필요경비에 산입된 감가상각비 등은 부동산매매업자의 필요경비계산시 취득가액에서 공제한다.
    ※연체이자는 매입비용에 포함되지 않는다.


    2. 토지 등 매매차익 확정신고와 납부

     소득세법 제70조(종합소득과세표준 확정신고) ① 해당 과세기간의 종합소득금액이 있는 거주자(종합소득과세표준이 없거나 결손금이 있는 거주자를 포함한다)는 그 종합소득 과세표준을 그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 

    제76조(확정신고납부) ① 거주자는 해당 과세기간의 과세표준에 대한 종합소득 산출세액 또는 퇴직소득 산출세액에서 감면세액과 세액공제액을 공제한 금액을 제70조, 제70조의2, 제71조 및 제74조에 따른 과세표준확정신고기한까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서, 한국은행 또는 체신관서에 납부하여야 한다. 

    ③ 확정신고납부를 할 때에는 다음 각 호의 세액을 공제하여 납부한다.  
    1. 제65조에 따른 중간예납세액
    2. 제69조에 따른 토지등 매매차익예정신고 산출세액 또는 그 결정ㆍ경정한 세액
    3. 제82조에 따른 수시부과세액
    4. 제127조에 따른 원천징수세액(제133조의2제1항에 따른 채권등의 이자등 상당액에 대한 원천징수세액은 제46조제1항에 따른 해당 거주자의 보유기간의 이자등 상당액에 대한 세액으로 한정한다)
    5. 제150조에 따른 납세조합의 징수세액과 그 공제액


    3. 부동산매매업자의 세액계산의 특례

     소득세법 제64조(부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례) 

    ① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 “부동산매매업”이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 “부동산매매업자”라 한다)로서 종합소득금액에 제104조제1항제1호(분양권에 한정한다)ㆍ제8호(*1)ㆍ제10호(*2) 또는 같은 조 제7항 각 호(*3)의 어느 하나에 해당하는 자산의 매매차익(이하 이 조에서 “주택등매매차익”이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다. 
      1. 종합소득 산출세액
      2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액
        가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액
        나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액
    *1) 소득세법 104조 제1항 제8호 : 비사업용토지
    *2) 소득세법 104조 제1항 제10호 : 미등기양도자산
    *3) 소득세법 104조 제7항 각호 : 조정지역내의 중과세대상 다주택자

      ② 부동산매매업자에 대한 주택등매매차익의 계산과 그 밖에 종합소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

    ※ 예정신고 때는 장기보유특별공제가 적용되고 소득공제가 배제되는 반면 확정신고 때는 장기보유특별공제가 배제되고 소득공제가 적용된다.
    ※ 단기매매의 경우에도 기본세율이 적용된다.

    반응형